Peu de gens (investisseurs) ne sont pas suffisament attentifs aux approximations souvent trompeuses, à la simulation d’investissement que ces intermédiaires remettent. Le prix de vente est beaucoup trop élevé, ce qui rendra difficile l’amortissement d’un tel investissement. Le loyer à attendre sera gonflé. Les simulations se basent en effet sur les plafonds autorisés. Résultat : quand les prix de marché sont de 10 à 20% inférieurs, les loyers estimés s’effondrent.

Malheureusement, même si les frais de notaire sont plus légers dans le neuf, une partie de la mise ne sera jamais retrouvée. Le calcul de revalorisation des loyers est toujours basé sur une hypothèse optimiste invérifiable dans le temps (selon l’Institut de Revalorisation des Loyers). Sur les 9 dernières années, ce calcul a été inférieur à 1%, voire négatif. L’investissement est toujours présenté tout compris (clé en main) comprenant un contrat de gestion locative. Ces frais représentent jusqu’à 12% des loyers. Mais encore faut-il ajouter à cette somme la fiscalité et la CSG appliquées aux loyers perçus. Le gain réel sur la durée s’en trouve amoindri. Le pécule espéré se trouve largement inférieur aux promesses. Amputée du capital restant dû sur le prêt (les taux d’intérêt élevés masqués dans la simulation), il faudrait parier que les prix de l’ancien grimpent de 50% pour rejoindre la simulation et ainsi récupérer son investissement.

Mal conseillé , les Conséquences négatives de la défiscalisation

Prix d’achat du bien trop élevé, absence de locataire, carence locative (impayés), rentabilité inférieure aux chiffres alléchants annoncés, s’ajoute la taxe foncière, les frais de notaire, les frais de syndic, les frais d’entretien immobilier, les taux d’intérêts trop importants, le crédit d’impôt limité dans le temps, les frais d’entretient courant, les dégradations locatives, les taxes sociales CSG et autres, les revenus locatifs à déclarer sur votre revenu, le risque de remboursement du crédit d’impôt et pour couronner le tout : la vente à perte du bien financé à cause d’une perte de valeur immobilière ! L’Assistance er Recours du Consommateur connait les solutions de recours possibles. Études, analyses, expertises, instruction et conclusion des dossiers d’investissement permettent une ou plusieurs actions en justice.

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